השוואה בין המגזר העירוני למגזר החקלאי

קרקע עירונית

מבוא

בעבר מינהל מקרקעי ישראל (להלן המינהל) היה גובה בהחכרת קרקע עירונית דמי חכירה ראשוניים בשיעור של 80% - 40% מיתרת הקרקע וכן דמי חכירה שנתיים בשיעור 5%.

במכירת הנכס החוכר היה משלם דמי הסכמה בשיעור שליש מעליית ערך הקרקע.

סעיף ב (5) (א) להחלטה 1 של מועצת מינהל מקרקעי ישראל ( להלן "המועצה" ) קובע:

"עבור זכות החכירה ישלם חוכר דמי חכירה כדלקמן: עם חתימת הסכם ההרשאה מקדמה בשיעור של 80%-40% מערך הקרקע, לפי בחירת החוכר (להלן דמי חכירה ראשוניים). בנוסף לכך ישלם דמי חכירה שנתיים בשיעור של 5% מיתרת ערך הקרקע שלא שולמה כדמי חכירה ראשוניים, כשהאמור במבני תעשיה, מסחר ומלאכה, מבנים לצורכי תיירות ומבני מגורים ו – 2% למבנים ציבוריים, דמי החכירה יהיו צמודים למדד יוקר המחיה."

בשנות ה- 80 הוחלט להפוך את חוזי החכירה לחוזי חכירה מהוונים ולגבות מראש את מלוא דמי החכירה.

ההחלטה הופעלה במגזר העירוני בהתחלה בבניה הרוויה ומאוחר יותר אף בבניה צמודת קרקע ובהחכרות לשימושים אחרים.

החלטה 173 של מועצת מקרקעי ישראל מיום 31.5.76 קבעה:

"חוכר אשר דירתו כלולה בשיכון ציבורי רווי כמפורט בסעיף 1 לעיל יהיה זכאי לחתום על חוזה חכירה מהוון (להלן – "חוזה חדש") בתשלום דמי חכירה שנתיים משולמים מראש ליתרת תקופת החכירה המקורית בשיעור ריבית של 5% לשנה, לפי התנאים שבהחלטה זו."

מאוחר יותר בהחלטה מיום 29.3.88 הוחלט להחיל עקרון זה אף על בניה נמוכה:

"בתוקף סמכותה לפי סעיף 3 לחוק מינהל מקרקעי ישראל התש"ך - 1960 מחליטה מועצת מקרקעי ישראל כדלהלן:

להחיל על הבניה הנמוכה את עקרונות ההיוון הנהוגים כיום במינהל לגבי הבניה הרוויה החל מ 1.4.88."

מנקודת ראותו של מינהל מקרקעי ישראל כבעלים של הקרקע, ההיוון הוא שיקול עסקי ניהולי של העדפת קבלת דמי החכירה מראש בצורה של קרן על פני הטורח בגביית תשלום מידי שנה.

כפי שנראה בהמשך עבור העדפה זו מוכן המינהל לתת תמריץ או פרמיה בדרך של הנחות והקלות בתשלום.

המרת חוזים שאינם מהוונים בחוזים מהווונים

עם המעבר לחוזים מהוונים במגזר העירוני החל המינהל לבחון את הדרך לאפשר לחוכרים להמיר חוזה חכירה שאינו מהוון בחוזה חכירה מהוון.

ב 18/5/89 הוציא מינהל מקרקעי ישראל את הוראת אגף 279 ובה קבע את הכללים להמרת חוזי חכירה שאינם מהוונים בחוזים מהוונים:

"2.המרת חוזי חכירה לא מהוונים לבניה נמוכה בחוזי חכירה מהוונים

2.1 חוכר שברשותו חוזה חכירה לא מהוון יהי רשאי להמיר את חוזהו בחוזה חכירה מהוון בתנאי שישלם

דמי היוון.

2.2 החוכרים יידרשו לשלם דמי היוון ע"י מכפלת ההיוון הרגילה, כפי שנקבעה בעבר ע"י מועצת

מקרקעי ישראל בעניין היוון בבניה רוויה משתכני עבר.

2.3 החוכרים יחולקו לקבוצות הבאות:

א. חוכרים, אשר שילמו או הוכרו להם דמי חכירה ראשוניים בשיעור של 80% מערך הקרקע בעת

ההקצאה – חוכרים אלה ידרשו לשלם דמי היוון עפ"י מכסת דמי חכירה שנתיים בשיעור של

0.5% (חצי אחוז) מערך קרקע מעודכן.

ההנחה היא שחוכרים אלה שילמו בעבר 80% מערך הקרקע וכן דמי חכירה שנתיים במשך מס'

שנים מתחילת תאריך החכירה (לפחות בשיעור של 3%).

ב. חוכרים אשר מוכרות להם זכויות של דמי חכירה ראשוניים בשיעור של 41% עד 79% - חוכרים אלה ידרשו לשלם דמי היוון עפ"י מכסת דמי חכירה שנתיים בשיעור של 1% מערך קרקע מעודכן.

ג. חוכרים, אשר מוכרות להם זכויות של דמי חכירה ראשוניים בשיעור של 0% עד 40% - חוכרים אלה יידרשו לשלם דמי היוון עפ"י מכסת דמי-חכירה שנתיים בשיעור של 2% מערך קרקע מעודכן.

2.4 נקבע עקרון כי בכל מקרה – סכום ההיוון לא יהיה נמוך יותר מסכום דמי הסכמה , אילו נדרש היה

החוכר לשלם. הפעילות החדשה במערכת תבצע את שני החישובים והחשבון יחויב עפ"י הסכום

המתאים.

4. יובל חכירה

4.1 חוכר בבניה נמוכה שתקופת החכירה שלו הסתיימה או שנמצא 7 שנים לפני תום תקופת החכירה ,

יהיה רשאי לקבל חוזה חכירה מהוון לתקופה חדשה של 49 שנים המתחילה יום לאחר תום תקופת

החכירה המקורית בתנאי שישלם 5.5% מערך הקרקע כדמי היוון. "

מבצעי היוון

ב - 25.11.1994 החליטה מועצת מקרקעי ישראל בהחלטה 678 לפתוח במבצע היוון למחזיקי דירות מגורים במגזר העירוני.

ב - 26.7.95 החליטה המועצה (החלטה 729) להרחיב את מבצע ההיוון ולהחיל אותו גם על חוכרים המתגוררים ביחידות דיור שנבנו בבניה נמוכה במגזר העירוני.

בהחלטה זו הוחלט לאפשר לחוכרים המחזיקים בבית מגורים צמוד קרקע לשלם תשלום חד פעמי ולקבל זכויות חכירה מהוונות עד לסוף תקופת החכירה + 49 שנה נוספים.

התשלום 3.75% מערך הקרקע או פי 9 מדמי החכירה המשולמים.

בתאריך 5.4.98 התקבלה החלטה 828 שעדכנה את המועדים והשיעורים שנקבעו לגבי מבצע ההיוון. בהחלטה נקבע:

"חוכרים המתגוררים ביחידות דיור שנבנו בבניה נמוכה, ואשר לא הצטרפו ל"מבצע היוון דמי חכירה ודמי הסכמה" יוכלו להוון את זכויותיהם כמפורט להלן:

א) שיעור דמי ההיוון עד ליום 30/6/98 יחושב לפי 3.75% מערך הקרקע כפי שיקבע בשומה מעודכנת ולא פחות מפי 9 מדמי החכירה לשנת 1997/98 , לפי הגבוה מבין השניים.

ב) מ- 1 ביולי 1998 ועד 31 במרס 1999 בתשלום 4.2% מערך הקרקע, כפי שיקבע בשומה מעודכנת ולא פחות מפי 9 מדמי החכירה לשנת 1998/99 , לפי הגבוה מבין השניים.

ג) מ 1/4/99 ועד ליום 31/3/2000 בתשלום 4.5% מערך הקרקע כפי שיקבע בשומה מעודכנת, ולא פחות מפי 9 מדמי החכירה לשנת 1999/2000 , לפי הגבוה מבין השניים.

ד) מ 1/4/2000 ועד 31/3/2001 בתשלום 4.8% מערך הקרקע כפי שיקבע בשומה מעודכנת, ולא פחות מפי 9 מדמי החכירה לשנת 2000/2001 , לפי הגבוה מבין השניים."

בתאריך 31.3.01 הסתיים מבצע ההיוון בבניה נמוכה צמודת קרקע (לגבי חוכרים שבמכתבים שנשלחו אליהם ביום 16.2.01 הודפסו סכומים שגויים , הוארך המבצע עד לתאריך 30.4.01).

המשמעות המעשית של מבצע ההיוון הינה תשלום נמוך בהווה הפוטר את החוכר מהצורך לשלם דמי הסכמה בסכומי עתק בעת מכירה.

קרקע במגזר החקלאי

בתים מקצועיים במושבים

ב – 4.1.02 החליטה המועצה לאפשר לחוכרים של מגרשי מגורים מבונים במושבים (בתים מקצועיים) להמיר את חוזה החכירה בחוזה חכירה מהוון.

בהחלטה זו נקבע:

"(ד) לגבי מגרשים שנבנו ואוכלסו עד 31.3.1972 תינתנה שתי אפשרויות להסדר, לפי בחירת המחזיק ,

כדלקמן:

1. המגרש יחושב כמשק עזר וישולמו דמי חכירה שנתיים (להלן – דח"ש ) לפי מחירון משקי עזר הצמוד לנחלה חקלאית, במידה שלא בוצעה העברת זכויות; יגבו דח"ש מתאריך 1.10.1971 בקיזוז דח"ש ששולמו בידי האגודה בעד תקופה זו, אם שולמו בעד המגרש, לפי מחירון בעלי מקצוע; או –

2. המחזיק ישלם 51% מערך הקרקע כדמי חכירה (להלן – ד"ח) מופחתים שיוכרו כ- 91% דמי חכירה מהוונים מערך הקרקע (להלן – דח"מ ) על פי שומה לתאריך 1.4.1972 בתוספת הפרשי הצמדה עד למועד התשלום בפועל.

(ה) עבור מגרשים שנבנו ואוכלסו מ- 1.4.1972 עד 31.3.1978 ישולמו 51% ד"ח שיוכרו כ- 91% דח"מ,

לפי שומה עדכנית בעת ביצוע העסקה במינהל.

(ו) עבור מגרשים שנבנו ואוכלסו מ- 1.4.1978 עד 1.3.1985 ישולמו 91% דח"מ; השומה תעשה באחת

משתי דרכים:

1. קיים רשיון בניה – השומה תעשה לתאריך רשיון הבניה והתשלום יהיה בתוספת הפרשי הצמדה עד מועד התשלום בפועל;

2. אם לא קיים רשיון בניה – השומה תעשה לתאריך ביצוע העסקה.

(ז) החכרת מגרשים קיימים ומבונים, כאשר המבנה שייך לאגודה, החל בתאריך 1.4.1985, תעשה רק

בהמלצת הועדה הבין מוסדית לבניה במושבים ואישור האגודה או הסוכנות היהודית על פי הכללים הנהוגים."

ליתר הרחבה בעניין החלטה זו ראו חוזרינו מס' 76/2001

משקי עזר

ב 1.2.93 הוציא האגף החקלאי במינהל מקרקעי ישראל את הוראת אגף 279 בעניין משקי עזר.

בהוראה זו ניתנה אפשרות לחוכרים של משק עזר להמיר את חוזה החכירה שאינו מהוון בחוזה חכירה מהוון בהתאם לכללים שנקבעו בהוראה 279 במגזר העירוני שאוזכרה לעיל.

ההוראה מאפשרת להוון רק את חלק משטח משק העזר המוגדר בתב"ע למטרת מגורים ולא יותר מ 4 דונם.

ההוראה קבעה:

2. היוון

א. תוקף חוזה החכירה של משקי העזר, וכן עסקות המתאשרות גם עתה כעסקות עבר לגבי משקי עזר קיימים , הם תמיד ליתרת תקופה של 49 שנה. לפיכך מדובר על היוון בניה נמוכה למגורים- "חוכרי עבר" שלביצועו הוציא האגף העירוני הוראת אגף מס' 279 מ- 18.5.1989 , העתק ממנה מצ"ב , כולל לוח מקדמי ההיוון. ביצוע ההיוון במשקי עזר ייעשה על פיה.

ב. כל משקי העזר שייכים לקבוצה ג' המוגדרת בסעיף 2.3 של ההוראה הנ"ל , דהיינו שהזכות המוכרת להם הינה של 0% - 40% דמי חכירה ראשוניים.

ג. במקרה של העברת זכויות רשאי יהיה החוכר להמיר את החוזה שלו לחוזה מהוון בתנאים המפורטים בסעיף 3 של הוראת האגף העירוני הנ"ל.

ד. במידה ויתרת תקופת החכירה היא משנה ועד 7 שנים ניתן לבצע יובל מוקדם ע"י גביית 5.5% מערך הקרקע וחתימת חוזה מהוון לתקופה של 49 שנה, לפי האמור בסעיף 3 להלן.

ה. חוזה החכירה המהוון יהיה בנוסח הנהוג לגבי בניה נמוכה מהוונת במושבים (בתוספת הסעיף המיוחד בקשר להעברת זכויות) , למטרת יחידת מגורים אחת בגודל 160 מ"ר , או בשטח גדול יותר , בכפוף לאמור בס"ק י' ו- י"א להלן.

ו. ההיוון יבוצע אך ורק לגבי החלק של שטח משק העזר המוגדר בתכנית בנין ערים מאושרת למטרת מגורים, ובלבד ששטח המגרש שלגביו ייעשה ההיוון אינו עולה על 4 דונם."

מגרשים בהרחבת המושבים

בהחלטות 612 ו 737 שיצאו בשנים 1993 ו 1995 של המועצה הוחלט שמגרשים בהרחבת המושבים יוקצו למתיישבים בתשלום דמי חכירה מהוונים.

העברת בתי מגורים לחברים במושבים שיתופיים ובקיבוצים

בהחלטות 692 ו 751 אפשרה מועצת מינהל מקרקעי ישראל לבצע שינויים ארגוניים בקיבוצים ומושבים שיתופיים. במסגרת זו יוכלו החברים לרשום את הזכויות בבתי המגורים על שמם.

בתי המגורים יוקצו לחברים בתשלום דמי חכירה מהוונים. יתרת הקרקע תוחכר לאגודה בחוזה חכירה שאינו מהוון .

נחלות

בהחלטה 1 של מועצת מינהל מקרקעי ישראל משנת 1965 נקבע שנחלה תוחכר בתשלום של דמי חכירה שוטפים.

ההחלטה קבעה:

4.

(א) קרקע חקלאית תוחכר במסגרת של נחלות. גודל נחלה ייקבע על ידי המרכז המשותף לתכנון ופיתוח חקלאי של משרד החקלאות (להלן – המרכז לתכנון). נחלות יוחכרו ישירות למתיישב במושב בתיאום עם האגודה. בקיבוץ יוחכרו הנחלות לקיבוץ.

(ב) על אף האמור בסעיף קטן (א) תהיה רשאית מועצת מקרקעי ישראל לקבוע בכללים שייקבעו על ידה , לאחר שתקבל לכך המלצת המרכז לתכנון , המקרים בהם תוחכר קרקע חקלאית שלא בדרך של נחלה.

5.

(א) דמי החכירה בקרקע חקלאית יהיו בשיעור של 2% מגובה ההכנסה הנקיה מהנחלה .

(ב) בהתיישבות חקלאית, בשנים הראשונות לעליה על הקרקע, תינתן הנחה בתשלום דמי החכירה כדלקמן:- עבור השנתיים הראשונות – 10% מדמי החכירה לכל נחלה לכל שנה . עבור השנתיים שלאחריהן – 25% מדמי החכירה לכל נחלה לכל שנה. החל מהשנה החמישית ישולמו דמי החכירה בהתאם לסיווג הישובים בהחלטה מישיבה 128.

(ג) מועצת מקרקעי ישראל רשאית לקבוע בכללים שיעור שונה של דמי חכירה כשהאמור בהחכרת קרקע לעונות מסוימות, למשקי עזר, למוסדות חינוך חקלאיים או במקרים אחרים שייקבעו על ידה."

דמי חכירה בנחלה

בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 205 מיום 15.8.78 נקבע דח"ש לנחלה בשיעור של 1,000 ל"י לשנה. הישובים סווגו לשלוש קבוצות בהתאם למצבם הכלכלי; קבוצת הישובים המשלמת 100% דח"ש , קבוצת הישובים המשלמת 75% דח"ש וקבוצת הישובים המשלמת 50% דח"ש. ישובים חדשים, עד 2 שנים ישלמו – 10% דח"ש ועד 4 שנים ישלמו- 25% דח"ש.

בהחלטה 462 נקבע כי במקרה של ישובים צעירים ובהתחשב בקרקע שלרשותם תהיה ועדה שמוסמכת להאריך את תקופת ההנחה (תשלום 25%) גם מעבר לשנה הרביעית מאז עליתם על הקרקע.

בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 311 מיום 23.7.85 תוקנה ההחלטה משנת 1978 ונקבע שדח"ש לנחלה יהיה 80,000 שקלים (ישנים) לשנה. ההצמדה נקבעה למדד המחירים לצרכן במקום למדד מחירי תקופה בחקלאות.

בהחלטה זו הונחה המינהל לפעול כדי שגביית דמי החכירה במושבים תהיה מרוכזת באמצעות האגודות. משמעות ההנחיה היא שבעלי נחלות אינם מורשים לשלם בעצמם עבור דמי החכירה.

בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 427 משנת 1989 , נקבעו דמי החכירה לשנת תש"ן בסך 206 ₪ והם מוצמדים מאז למדד 5/89. כיום דמי החכירה לנחלה הם כ 600 ₪ לשנה.

למרות השינויים שחלו בעמדת המינהל בכל הקשור להחכרת מקרקעין ולמרות המעבר מהחכרה בחוזים בדמי חכירה שוטפים להקצאה בדמי חכירה מהוונים, לגבי נחלות לא חל שינוי בעמדת המינהל משנת 1965.

מינהל מקרקעי ישראל מאפשר להחכיר את הנחלה למתיישב בדמי חכירה שוטפים . המינהל מסרב לאפשר לחוכר להוון את הזכויות בנחלה ולעבור מחוזה שאינו מהוון לחוזה מהוון.

יתרה מזאת, גם את חלק מהנחלה שמיועד לבניית בתי מגורים מסרב מינהל להמיר חוזה מהוון.

המשמעות היא שבעת מכירת הנחלה נדרש מחזיק הנחלה לשלם למינהל מקרקעי ישראל דמי הסכמה בסכומי עתק גם בגין חלק המגורים שבנחלה.

למעשה, מדובר במס בגין המגורים בגובה של כ 35%.

מבצע היוון

כאמור לעיל מינהל מקרקעי ישראל איפשר בשנת 1995 לחוכרים במגזר העירוני להוון את זכויותיהם במסגרת מבצע היוון . במסגרת מבצע זה ניתנה לחוכרים הנחה משמעותית מאוד ואפשרו להם להוון את זכויותיהם בתשלום יחסית נמוך.

תשלום דמי היוון בסכום יחסית נמוך פטר את החוכר מהצורך לשלם דמי הסכמה בסכומי עתק בעת מכירת בית המגורים.

במגזר החקלאי לא איפשר המינהל להוון את הזכויות במסגרת מבצע ההיוון .

החלטות המועצה 749 ו 840 קבעו שמבצע ההיוון אינו חל על משקי עזר ונחלות.

החלטה 749 מיום 27.2.96 קבעה:

" החלטת מועצה מס' 729 (2) שבנדון חלה אך ורק לגבי נכסים המוחכרים או שנמסרו לשימוש על פי חוזים שמטרת החכירה על פיהם הינה מגורים עירוניים בלבד, ואינה חלה לגבי נכסים המוחכרים או שנמסרו לשימוש על פי חוזים שמטרת החכירה על פיהם הינה אחרת או כוללת שימושים נוספים, ובין היתר אינה חלה על שמושים חקלאיים , נחלות או משקי עזר. לעניין זה, "נחלות" ו"משקי עזר" כהגדרתם בהחלטה בדבר שיעור חלקו של מינהל מקרקעי ישראל בעליית ערך הקרקע בעת העברת זכות חכירה (3)."

ואם לא די בכך , קבעה החלטה 840 מיום 9.7.98 :

"החלטת מועצה מס' 729 חלה אך ורק לגבי נכסים המוחכרים או שנמסרו לשימוש על פי חוזים שמטרת החכירה על פיהם הינה מגורים עירוניים בלבד, ואינה חלה לגבי נכסים המוחכרים או שנמסרו לשימוש על פי חוזים שמטרת החכירה על פיהם הינה אחרת או כוללת שימושים נוספים, ובין היתר אינה חלה על שימושים חקלאיים, קיום נחלות או משקי עזר. לעניין זה, "נחלות" ו"משקי עזר" כהגדרתם בהחלטה בדבר שיעור חלקו של מינהל מקרקעי ישראל בעליית ערך הקרקע בעת העברת זכות חכירה.

תוקף החלטה זו מיום תוקפה של החלטה 729 דלעיל."

מגרשי מגורים מבונים במושבים

בשנת 2000 נשקלה במינהל האפשרות לאפשר לחוכרי מגרשי מגורים במושבים להוון את זכויותיהם בתנאי מבצע .

כאמור לעיל, כאשר התקבלה החלטת מועצה 729, היא לא הוחלה על מגרשי מגורים במגזר החקלאי. בדיון שהתקיים בתאריך 5.4.00 בהנהלת המינהל, הוחלט לאפשר לחוכרים של מגרשי מגורים במגזר החקלאי להוון את תשלומי דמי החכירה השנתיים בתנאי מבצע.

ההנהלה החליטה :

"חוכר בישוב חקלאי שברשותו חוזה חכירה למגורים – יחידה אחת – בגינו שולמו דח"ר בין 40% - 80% , גודל המגרש עד דונם אחד ואשר משלם דח"ש – יהיה זכאי לביצוע היוון עפ"י השיעור הקבוע בהחלטת מועצה מס' 729. במקומות שיש טבלאות ניתן להשתמש בהן. האמור אינו מתייחס לחוזה מסוג משק עזר.

תפורסם מודעה לציבור הקוראת לכל מי שמחזיק בחוזה על פי הכללים לעיל, לבצע היוון."

בעקבות החלטת ההנהלה הנ"ל הוכנה על ידי אגף חוכרים טיוטה של הוראות לביצוע החלטת ההנהלה הנ"ל. הטיוטה נידונה עם האגף החקלאי, החשבות ואגף מידע וכתוצאה מכך היה צורך להכין טיוטה מתוקנת. עקב חילופי מנהלי האגף החקלאי, לא הגיע הטיפול לכדי סיום.

בג"ץ נגד מינהל מקרקעי ישראל

בתאריך 15.3.01 הגישו מר מיכאל ישראל ומר אהרון גינזבורג עתירה לבג"ץ (בג"ץ 2186/01)

נגד מינהל מקרקעי ישראל ומועצת מקרקעי ישראל. בעתירה הם ביקשו מבית המשפט ליתן צו על תנאי המורה למינהל לנמק מדוע לא תכלול מועצת מקרקעי ישראל את משקי העזר ובעלי מגרשים במגזר החקלאי במבצע היוון של בניה נמוכה כדוגמת ההיוון לבניה נמוכה במגזר העירוני.

מר ישראלי הינו בעל זכויות במגרש מגורים במגזר החקלאי בישוב כרמי יוסף ומר גינזבורג הינו בעל זכויות במשק עזר במושב רשפון.

למרות שלא ניתנו הנחיות למחוזות המינהל להחיל את מבצע היוון במגרשי מגורים במגזר החקלאי , הציעו נציגי מחוז מרכז למר מיכאל ישראלי להוון את זכויותיו במגרש המגורים בתנאי מבצע. לאור זאת, מחק מר ישראלי את עתירתו.

בעקבות העתירה ניתן ב 24.9.01 צו על תנאי נגד מינהל מקרקעי ישראל. בצו חויב המינהל לנמק "מדוע לא ייקבעו קריטריונים לגבי היוון של בניה נמוכה במגזר החקלאי".

הקריטריונים למבצע היוון במגרשים מבונים

בעקבות הבג"ץ החליטה הנהלת המינהל ב 21.11.01 לאפשר לחוכרים במגזר החקלאי העומדים בקריטריונים מסוימים להוון את זכויותיהם בתנאי מבצע למשך שנה מיום שיופצו הוראות ביצוע למחוזות.

שיעור דמי ההיוון יהיה 4.8% כפי שהיה בסוף תקופת מבצע ההיוון במגזר העירוני.

הקריטריונים הם:

1. קרקע המוחכרת למטרת מגורים בלבד.
2. קרקע המוחכרת ליחידת מגורים אחת.
3. השטח נשוא החכירה הינו עד 1 דונם.
4. חוזה החכירה מאפשר גביית דמי היתר במקרה של תוספת בניה /שינוי יעוד/ניצול.
5. שולמו בגין הזכויות בקרקע דמי חכירה ראשוניים בשיעור של 40%-80%.

המשמעויות:

1. בעלי מגרשים מקצועיים העומדים בקריטריונים הנ"ל יוכלו להוון את זכויותיהם .

   בדרך כלל כדאי למי שעומד בקריטריונים הנ"ל להצטרף למבצע ההיוון.

2. הקריטריונים הנ"ל מקפחים את החוכרים במגזר החקלאי לעומת חבריהם במגזר העירוני כיוון שבמגזר העירוני ניתנה לחוכרים בתחילת המבצע אפשרות להוון את החכירה בתשלום דמי היוון בשיעור 3.75% ואילו לחוכרים במגזר הכפרי שיעמדו בקריטריונים המחמירים מוצע להוון בשיעור של 4.8%.

3. בעלי משקי עזר לרוב מחזיקים בקרקע שהינה מעל דונם ולכן על פי הקריטריונים הנ"ל לא יוכלו להוון את זכויותיהם. נציין שבמגזר העירוני לא הוגבל השטח שאותו ניתן להוון במסגרת מבצע ההיוון ואף חוכרים שגודל שטחם היה מעל דונם ביצעו היוון במסגרת המבצע.

4. לאור אפליות אלו יהיה משקל כבד לטענות אפליה וקיפוח של המגזר החקלאי לעומת המגזר העירוני.